Ответ эксперта
Графа выписки из ЕГРП «Правопритзания» содержит информацию о том, имеются ли на момент предоставления этой выписки какие-либо представленные на государственную регистрацию документы о переходе права на этот объект недвижимости. Т.е. если в выписке, полученной на интересующий Вас участок Вы читаете «правопритязания отсутствуют», то это означает, что на момент получения этой выписки нет лиц, которые хотели бы получит право на данный участок, и Вы можете претендовать на получения прав на него.
Собственник участка, с которым Вам нужно и будет в дальнейшем взаимодействовать, указывается в графе «Правообладатель».
Для получения детальной консультации Вы можете обратиться в Адвокатское Бюро «РЕСПЕКТ», записавшись по телефону: +7(495) 223-9432
В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить:
1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права производить это отчуждение;
2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать;
3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.
Имеет ли значение факт государственной регистрации права на объект недвижимости для ответа на вопрос о праве лица на отчуждение этого имущества? Для ответа обратимся к нормам о правовом значении государственной регистрации. В ст. 2 Закона о регистрации зафиксировано, что "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация – это акт признания права государством и единственное доказательство существования этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае, имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и пр.).
Если признать, что наличие регистрации всегда означает право на отчуждение, то рассмотрение вопроса о субъективном отношении приобретателя к этому обстоятельству теряет смысл, так как вопрос о добросовестном приобретателе может возникнуть только тогда, когда есть незаконное отчуждение.
Теперь необходимо определить, какое значение имеет факт регистрации прав на объект за лицом, производящим отчуждение, для выяснения вопроса о знании приобретателем об отсутствии права на отчуждение. Может ли приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, во всяком случае, утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным.
Во-первых, и свидетельство о государственной регистрации, и выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним могут содержать информацию о том, что зарегистрированное право оспорено. В соответствии с п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными".
Абзац 2 п. 1 ст. 7 Закона о регистрации содержит указание о том, что "выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости".
Абзац 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации предписывает "при заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносить запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта". И наконец, п. 2 ст. 28 этого Закона содержит положение о том, что "в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица".
Таким образом, обеспечивается получение информации, обладание которой может исключить добросовестность приобретения.
Во-вторых, об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и из других источников и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта. Трудность доказывания этого знания очевидна, однако необходимо различать вопрос о доказанности и вопрос о правовом значении данного обстоятельства в том случае, если оно доказано. Так, например, не исключен случай, когда приобретателем объекта будет, например, физическое лицо, которое подписало от имени юридического лица незаконную сделку по отчуждению имущества, приобретателем по которой выступал его нынешний контрагент. В таком случае приобретатель не сможет доказать, что он не знал о незаконности сделки, а следовательно, и об отсутствии у ее нынешнего "собственника" права на отчуждение.
Но, допустим, нет никаких доказательств того, что приобретатель знал об отсутствии у другой стороны права на отчуждение имущества. С учетом определения добросовестного приобретателя установления этого факта недостаточно. Необходимо доказать, что приобретатель не только фактически не знал, но и не мог знать об отсутствии права на отчуждение недвижимого имущества. Поэтому применительно к регистрации прав на недвижимость вопрос может быть сформулирован следующим образом. Является ли отсутствие в ЕГРП данных об оспаривании зарегистрированного права достаточным для установления того, что приобретатель не мог знать об отсутствии у лица, чье право зарегистрировано, права на отчуждение объекта?
Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется ПРЕЖДЕ ВСЕГО (выделено мной. – В.А.) посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости" . Приведенное положение не вызывает возражений, так как в нем присутствуют слова "прежде всего". А это может значить, что доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных претендентов на объект еще не означает доказывание отсутствия возможности знать об отсутствии права на отчуждение объекта. В то же время должны существовать какие-то разумные пределы требований, предъявляемых к приобретателю, для того чтобы он был признан добросовестным. Было бы странным требовать от него запрашивать информацию из всех возможных судов о наличии соответствующих дел, либо проводить расследование по поводу всех сделок с данным имуществом, которые были совершены ранее. С учетом этого обстоятельства наиболее разумным, на первый взгляд, представляется ограничить требования к приобретателю имущества необходимостью убедиться в том, что в ЕГРП отсутствуют основания для сомнений в праве на отчуждение имущества.
Правопритязания Правопритязания
При наличии правопритязаний в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество указываются слова "представлены документы на государственную регистрацию", далее – вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель). Например, "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи", или "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке" и т.п. При отсутствии правопритязаний указывается слово "отсутствуют".
Таким образом, информация о правопритязаниях – это информация о том, имеются ли документы, представленные для государственной регистрации перехода права на недвижимость или какого-либо обременения недвижимости.
