Установление сервитута на часть здания или сооружения в последнее время стало достаточно актуальной темой. На практике у собственников недвижимости часто возникают вопросы: в каких случаях можно пользоваться чужой недвижимостью? Обязателен ли досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута? Каковы условия установления сервитута? Что влияет на плату за сервитут? Постараемся ответить на них.
Необходимость установления сервитута в отношении недвижимого имущества чаще всего связана с беспрепятственным проходом в нежилое помещение, принадлежащее другому собственнику.
Статья 277 ГК РФ распространяет действие норм о сервитуте в отношении земельных участков (ст. 274—276 ГК РФ) и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество.
При этом следует учитывать, что к обременению, условно названным градостроительным сервитутом, нормы Земельного кодекса РФ не применяются.
Установление сервитута вправе требовать собственник недвижимого имущества для прохода через соседнее помещение или реализации иных нужд, которые не могут обеспечиваться без такового.
Сервитут может устанавливаться только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом (см. п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, далее — Обзор).
Практике известны два способа установления сервитута:
добровольное подписание собственниками господствующего и обслуживающего помещения соглашения о сервитуте;
судебное решение, если консенсус не достигнут или имеются разногласия по отдельным условиям соглашения.
Добровольное решение об установлении сервитута
Письменное предложение о предоставлении права ограниченного пользования направляется собственнику господствующей части объекта недвижимости с указанием всех существенных условий (площадь, вид и время использования, условия об оплате и т.д.), а также срока его рассмотрения.
Предложение может быть направлено в форме проекта соглашения об установлении сервитута в отношении помещения (части здания).
В данном соглашении определяются: основание установления и срок действия сервитута, порядок ограниченного пользования, права и обязанности собственника и пользователя, другие важные моменты. К примеру, стороны могут оговорить, что сервитут приостанавливается на период проведения капитального ремонта, реконструкции соответствующей части здания.
Сервитут как разновидность вещных прав на имущество подлежит регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, 216 ГК РФ). Поэтому в соглашении целесообразно указать, кто (собственник или пользователь) несет расходы, связанные с регистрацией сервитута.
Установление сервитута судом
В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Иск об установлении сервитута относится к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Из вышеуказанного пункта ст. 274 ГК РФ не следует, что до обращения в суд необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.
До недавнего времени суды придерживались разных точек зрения по этому вопросу.
Согласно одной из них соглашение об установлении сервитута является разновидностью договора и на него распространяются нормы о порядке заключения договоров.
Другая обосновывалась тем, что сервитут является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора.
Верховный суд РФ поставил точку в этом споре в апреле прошлого года. В пункте 1 Обзора он разъяснил, что законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.
При установлении сервитутов суды руководствуются такими критериями, как законность, разумность, справедливость и целесообразность его установления.
Истец должен доказать невозможность использования принадлежащего ему объекта недвижимости без установления ограничения пользования зданием или помещением ответчика. При этом осуществление сервитута пользователем наименее обременительно для помещения (здания) собственника, в отношении которого он установливается.
Примеры отказа в установлении сервитута
Предприниматель обратился к департаменту имущественных отношений с исковыми требованиями об установлении бессрочного сервитута в отношении муниципального нежилого помещения на первом этаже дома с целью доступа в принадлежащие ему помещения, расположенные в подвале.
Суды выявили факт наличия технической возможности доступа в помещения истца с улицы, поскольку имеется совместная входная группа в муниципальные помещения и помещения собственника. Кроме того, доступ в помещения предпринимателя возможен из помещений, находящихся в пользовании ООО на основании договора аренды, и из помещений неустановленного собственника на первом этаже.
Исследовав план подвала и первого этажа дома, кадастровый паспорт, суды указали на возможность прохода в помещения истца через помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома (подъезд).
При таких обстоятельствах, учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств отсутствия возможности использования его недвижимого имущества без установления сервитута, суды двух инстанций отклонили требования (постановление АС Уральского округа от 11.08.2016 № Ф09-8110/16 по делу № А50-25288/2015).
В другом деле основанием для обращения истца как владельца тоннеля, часть которого занята инженерными сетями ответчика, послужило отсутствие со стороны последнего компенсации расходов по содержанию тоннеля и платы за его использование.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали вывод о том, что сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей собственника господствующей недвижимости. В рассмотренном случае интересы истца, связанные с использованием принадлежащего ему тоннеля, направленные на получение платы за использование объекта недвижимости, могут быть удовлетворены иным образом, помимо обременения имущества сервитутом. Кроме того, суды указали на отсутствие в деле доказательств того, что принадлежащие ответчику трубопроводы и электрические кабели являются объектами недвижимости, перемещение которых из тоннеля не представляется возможным.
Постановлением от 19.06.2017 № Ф07-5091/2017 по делу № А56-13250/2016 АС Северо-Западного округа поддержал позицию нижестоящих судов, поскольку избранный истцом способ судебной защиты не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения (пользование чужим имуществом, обязательственная природа правоотношений).
Пример, когда суд установил сервитут
ЗАО обратилось с иском к ОАО об установлении частного постоянного сервитута и его условий. Истец ссылался на то, что доступ к его помещению возможен исключительно по внутренней лестнице южной торцевой части здания.
Из материалов дела следовало, что ЗАО на праве собственности принадлежит помещение, расположенное на четвертом этаже нежилого строения административной вставки.
При этом кирпичная вставка со второго по седьмой этажи не имеет собственных внутренних или наружных лестниц и выхода на улицу.
Доступ ко всем нежилым помещениям внутри здания (вставки), кроме первого этажа, обеспечивается по внутренним лестницам административного здания.
В течение шести лет между истцом и ответчиком заключались договоры аренды внутренней лестницы южной торцевой части здания с целью доступа истца к своему помещению.
В 2017 г. ОАО расторгло заключенный ранее договор аренды и ограничило доступ к помещению ЗАО.
Истец направил в адрес ответчика письмо о недопустимости создания препятствий в пользовании помещениями и проект соглашения об установлении частного постоянного сервитута. Оставление предложения без ответа и удовлетворения явилось основанием для обращения истца в суд.
Установив, что иные варианты доступа в помещение у истца отсутствуют, права и интересы ответчиков, третьего лица и иных пользователей здания не нарушены, суд удовлетворил исковые требования (постановление Восьмого ААС от 16.11.2017 № 08АП-13138/2017 по делу № А70-7227/2017).
Судебная экспертиза поможет доказать необходимость установления сервитута
Верховный суд РФ в п. 10 Обзора ориентирует суды на то, что в судебном акте должны быть определены все условия, на которых устанавливается сервитут, а именно:
сведения об объекте недвижимости, для использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом;
вид, сфера действия и срок сервитута;
условия о плате;
виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.
Без специальных знаний суду затруднительно дать правильную оценку фактическим обстоятельствам дела об установлении сервитута, поэтому он может предложить сторонам рассмотреть вопрос о проведении экспертизы.
Исходя из правила о бремени доказывания, проведение судебной экспертизы выгодно истцу, поскольку с ее помощью легче доказать обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. В связи с этим ходатайство о проведении экспертизы целесообразно заявить именно истцу. При этом в случае положительного решения суда расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика.
Значение судебной экспертизы достаточно высоко. В то же время экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы, оно исследуется судом в совокупности с другими имеющимися доказательствами (ст. 67, 86 ГПК РФ, ст. 71, 86 АПК РФ).
Так, рассматривая иск ПАО об установлении сервитута на часть здания, принадлежащего объединению, для восстановления паропровода с целью дальнейшей его эксплуатации, суды исследовали не только заключения экспертов по оценке платы за сервитут. Они пришли к выводу, что для рассмотрения спора имеет преюдициальное значение судебный акт по делу № А65-13593/2014.
В рамках данного дела проводилась судебная экспертиза, в ходе которой был установлен факт наличия паропровода на части принадлежащего объединению производственного здания и подтверждено его соответствие технической документации. Экспертным исследованием установлено, что перемещение паропровода технически возможно, но экономически нецелесообразно. Магистраль паропровода обеспечивает поставку тепловой энергии в виде пара и возврат конденсата, необходимых для хозяйственной деятельности ПАО.
На момент приобретения объединением здания этот объект недвижимости уже был обременен находящимся на его фасаде паропроводом, некоторые элементы надземной части которого были демонтированы.
Суды трех инстанций пришли к выводу, что единственным способом защиты прав ПАО является установление сервитута на часть здания, принадлежащего ответчику, с соблюдением баланса интересов сторон (постановление АС Поволжского округа от 13.09.2017 № Ф06-24009/2017 по делу № А65-14807/2014).
Еще один пример из практики, подтверждающий серьезную роль судебной экспертизы в решении спора об установлении сервитута. Некоммерческая организация в исковом заявлении указала на то, что проход к ее помещениям без задействования помещений ответчика невозможен, однако собственник чинит препятствия в этом. Для установления состава помещений, в использовании которых у истца имеется объективная необходимость, судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Заключение эксперта содержало вывод о том, что проход в помещения, принадлежащие истцу, без задействования помещений ответчика невозможен. С учетом экспертного заключения суд посчитал необходимым обеспечить сервитут (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 № Ф05-5039/2014 по делу № А40-31264/12).
Как определить соразмерную плату за сервитут
Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, исходя из смысла п. 5 ст. 274 ГК РФ, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование им.
Следовательно, в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, определяется и размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененной сервитутом недвижимости.
Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.
(п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017)
Определение размера платежей судом предполагает включение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ). При отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование истец обязан представить доказательства обоснованности предлагаемого размера платы.
Этот вопрос может быть поставлен и перед судебным экспертом. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений.
Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую получает лицо, в чью пользу он установлен, и компенсировать ограничения, которые претерпевает обремененный собственник.
В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом (например, связанные с необходимостью организации прохода в здание и пропускного режима, сноса или переноса ограждений), а также образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств сервитутодателя перед третьими лицами.
В числе прочего во внимание принимаются:
доля помещения, ограниченная сервитутом, в общей площади объекта недвижимости;
объем ограничения пользования объектом недвижимости, интенсивность его предполагаемого использования;
характер неудобств, испытываемых собственником обремененного недвижимого имущества;
степень влияния сервитута на возможность распоряжения недвижимостью.
При принятии решения об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение срока действия сервитута) в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон учитывается не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия сервитута.
Прекращение сервитута
Если отпали основания, по которым установлен сервитут, с требованием о его прекращении вправе обратиться в суд как собственник обремененной недвижимости, так и собственник объекта, для обеспечения использования которого был установлен сервитут. Такое разъяснение к формулировке п. 1 ст. 276 ГК РФ дал Верховный суд РФ в п. 6 Обзора.
Другим основанием прекращения сервитута в силу положений п. 2 ст. 276 ГК РФ является невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.
Между тем в практике встречаются довольно курьезные случаи.
При строительстве жилого дома на верхнем этаже, не используемом для обслуживания общего имущества, оборудованы нежилые помещения. Впоследствии застройщик их продал. Между собственниками коридора и нежилых помещений для прохода к ним заключено соглашение о безвозмездном и бессрочном сервитуте. Через несколько лет пользователи коридором получили предложение о прекращении сервитута в связи с отпадением оснований. Однако фактической причиной стало намерение собственника коридора передать его в состав общедомового имущества, поскольку он несет затраты на его содержание, не получая дохода. Посоветовавшись с юристом, собственники помещений не подписали соглашение о прекращении сервитута в отношении коридора.
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Устанавливается ли публичный сервитут на объекты недвижимости (здания, строения, помещения и т.п.)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство не содержит запрета на обременение объектов недвижимого имущества, не являющихся земельными участками, публичными сервитутами
Обоснование вывода:
Статья 277 ГК РФ распространяет действие норм о сервитуте в отношении земельных участков (ст.ст. 274-276 ГК РФ) и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество. При этом, как прямо предусмотрено п. 1 ст. 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, также указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом.
Таким образом, Гражданский кодекс РФ дозволяет обременять сервитутом не только земельные участки, но и иные объекты недвижимого имущества, если это отвечает принципам разумности, справедливости и целесообразности и не является для собственника служащей вещи обременительным в том смысле, что он фактически не лишается возможности использовать имущество, принадлежащее ему на праве собственности, в отношении которых установлен сервитут (смотрите, например, определение ВАС РФ от 16.01.2013 N ВАС-17782/12, постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-5039/14 по делу N А40-31264/2012, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2017 N Ф06-24009/17 по делу N А65-14807/2014, постановление Арбитражного суда Свердловской области от 8 июля 2004 г. N А60-7223/2004-С1, решение Фрунзенского районного суда от 16.10.2015 по делу N 2-107/2015).
Отметим, что действующее законодательство не содержит какой-либо единой системы сервитутов и их классификации. В зависимости от целей, оснований установления и прекращения управомоченному субъекту различают публичные и частные сервитуты. Если частный сервитут является примером частноправовых (гражданских) отношений и устанавливается соглашением сторон либо в случае спора – судом, то публичный сервитут устанавливается решением органа власти (административный метод). Различными являются и способы защиты прав собственника служащего объекта недвижимости, и порядок прекращения сервитута.
Так, в соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Это правило действует в отношении обременения публичным сервитутом земельного участка. Ограничение права касается неограниченного круга лиц и представляет собой определенный правовой режим использования земельных участков или их частей любым лицом независимо от наличия или отсутствия у него прав на земельный участок. Целью ограничения прав (установления водоохранных зон, защитных полос, охранных зон и т.п.) является охрана объектов, имеющих общественное значение, путем ограничения хозяйственной деятельности.
В отношении иных объектов недвижимости подобные нормы отсутствуют*(1). Однако это не означает, что публичным сервитутом нельзя обременить здание, сооружение, помещение и др., при наличии соответствующей потребности. Например, в ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" указано, что при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями в том числе и публичным сервитутом. Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. При этом обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации (смотрите, например, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.10.2015 по делу N А71-6721/2015). Примером реализации приведенной нормы на практике может быть распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 23.08.2005 N 1158-рз, где в качестве условия приватизации объекта нежилого фонда установлена обязанность победителя аукциона обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля (публичный сервитут).
Следовательно, действующее законодательство не содержит запрета на обременение объектов недвижимого имущества, не являющихся земельными участками, публичными сервитутами. Однако надлежит учитывать, что публичный сервитут устанавливается органом публичной власти, при наличии объективной необходимости ограниченно пользоваться служащей недвижимостью, в отношении объекта недвижимости, принадлежащего публичному собственнику, не относящемуся к объектам общего пользования. При этом сервитутным правом может пользоваться неопределенный круг лиц.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————
*(1) Заметим, что прежний Градостроительный кодекс РФ содержал нормы о публичных сервитутах в области градостроительства (ст. 64 ГрК РФ 1998 г.), но в ныне действующем Градостроительном кодексе РФ соответствующие положения отсутствуют.
© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Дата публикации: 27.04.2015 2015-04-27
Статья просмотрена: 1658 раз
Библиографическое описание:
Татаринова О. В. Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика // Молодой ученый. 2015. №9. С. 885-887. URL https://moluch.ru/archive/89/17862/ (дата обращения: 11.11.2019).
В статье исследуется договор, как основание возникновения сервитутных отношений. А так же делается акцент, что сервитут — это добровольное согласие собственников. Анализируется курьезные примеры из судебно-арбитражной практики.
Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет
В 90-х годах XX века остановленный в своем развитии сервитут получил, как казалось, новое рождение вместе с отменой привилегированной роли государства по отношению к земельным участкам, жилым и нежилым помещениям и передачей их в частные руки. Современная российская история сервитутных правоотношений достаточно короткая, что нашло свое отражение в действующем законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу РФ только четыре статьи регулируют институт сервитута, что порождает определенные проблемы, конечно, не исключены и курьезы в судебной практике.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ [1] к числу существенных условий договора о сервитуте относится условие о предмете: в договоре должны быть прописаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут. Так же, к существенным условиям договора следует отнести целесообразность установления сервитута, следуя логике абзаца 2 пункта 1 статьи 274 ГК РФ [1]. А обращаясь к пункту 1 статьи 276 ГК РФ [1] необходимо отметить, что цель установления сервитута играет одну из ключевых ролей при его упразднении вследствие отсутствия оснований для установления.
Иные условия, обязательные для других видов договоров, например, сумма платежа или срок действия, не признаются существенными, так как они не оговорены в качестве таковых в статьях 274–277 ГК РФ [1].
Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы. В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя. Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.
Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что договор об установлении сервитута — не поименованный в ГК РФ договор, являющийся двухсторонней консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями являются — предмет и цель установления сервитута.
Перед тем, как обратиться к правоприменительной практике, необходимо обратить внимание на пункт 3 статьи 274 ГК РФ [1], где четко сказано, что во главе угла стоит добровольное соглашения лиц, в отношении и в пользу имущества которых необходимо установить сервитут. И только при недостижении соглашения возможно обращение в суд. Конечно, в практике, как и в жизни, существуют и весьма курьезные дела, которые приводятся в качестве примеров.
Итак, первый пример — 2011 год, Республика Карелия [3], дело N 33–1910/2011. Общество с ограниченной ответственностью «Земля Плюс» обратилось с иском к гражданке Х. об установлении сервитута на туалет. Истец является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже (комнаты … и …), используемого под офис. Собственником смежных помещений является ответчица, которая опечатала доступ в помещение тамбура перед туалетом и сам туалет. Возникший спор урегулировать в досудебном порядке не удалось, что привело стороны в суд. Истец просит предоставить право ограниченного доступа к туалету, то есть буквально установить сервитут на туалет, для сотрудников ООО «Земля Плюс» в рабочие дни с 9.00 до 18.00. Так же истец готов выплачивать одну тысячу рублей в год за сервитут на туалет, указанная сумма была аргументирована тем, что плата за сервитут является не обязательным условием заключения договора, может быть символической, и не является основным камнем преткновения в данном споре. Ответчица заявила, что готова заключить с истцом договор аренды на находящиеся в ее собственности помещения с ежемесячной платой 400 рублей (при расчете стоимости она исходила из средней оплаты за аренду 1 квадратного метра нежилого помещения). Истец же, со своей стороны возможность заключения договора аренды на спорные помещения отверг, аргументируя тем, что данный вид договора может быть расторгнут в любой момент.
И хотя в процессе суда каждая из сторон старалась доказать свою правоту, ссылаясь на данные экспертизы о невозможности оборудования иного туалета (отсутствует техподполье под комнатами, принадлежащими истцу). Привлекали на свою сторону Министерство культуры РК, так как спорные помещения находятся в доме, включенном в культурное наследие и любая перепланировка, особенно внешняя, должна быть согласована надлежащим образом или невозможна в принципе. А так же, напротив, приводили доводы о возможности установки биотуалета или использовании аналогичного помещения этажом выше, принадлежащем муниципальным органам. Да и к слову, спорный туалет — находится в аварийном состоянии, и пользоваться им невозможно, поскольку он не соответствует техническим требованиям в силу отсутствия холодного водоснабжения и отопительных приборов.
Суд, рассмотрев дело — в иске отказал, то есть, буквально отказал в сервитуте на туалет. Хотя, в данном деле рассматривался, по сути, не вопрос о возможности или невозможности установления обременения на нежилое помещение, но вопрос об умении и, главное, желании договариваться. Если посмотреть внимательней, то одна и та же норма, оговоренная в пункте 5 статьи 274 ГК РФ [1], была сторонами трактована по-разному. Соразмерность истцом была интерпретирована как незначительная и, следовательно, символичная плата. А для ответчика соразмерность есть не что иное, как возможность требовать от пользователя заплатить стоимость, которая определяется по аналогии, согласно средней стоимости за квадратный метр площади в данном регионе. И вторая проблема, которая не позволила сторонам договориться — это форма соглашения. Так истцу было необходимо получить бессрочное право пользования, а ответчик был готов предоставить принадлежащую ей собственность на какое-то время, предусмотренное договором аренды.
Из материалов дела видно, что ни одна из сторон не попыталась услышать оппонента и постараться найти компромисс или иной способ решения общей проблемы. Будет уместно процитировать Кота Леопольда: «Ребята, давайте жить дружно!». Сервитут — это особая форма имущественных отношений, где главное — это слушать и слышать другую сторону, где важен компромисс и умение договариваться.
«Сервитут на туалет» — в судебно-арбитражной практике не такое уж редкое явление, как может показаться на первый взгляд. Следующий пример подтверждает это утверждение и является не менее забавным.
Обратимся к материалам дела N А53–1803/2007-С2–41 [4]. Истец ЗАО «Вангард» обратилось в суд с иском об установлении сервитута в нежилом здании для обеспечения прохода к принадлежащей истцу на праве собственности комнаты № 25 на первом этаже встроенно-пристроенного двухэтажного здания к ответчику федеральному государственному унитарному предприятию «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи». Истец просил установить сервитут на коридор (комнаты 17, 18, 19), общий вход (комнаты 16, 26, 27) и туалет (комната 23), принадлежащие ответчику. Суд первой инстанции, на основании предоставленного заключения ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки» о возможности оборудования отдельного входа, в иске отказал.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, в связи с тем, что дом находится в аварийном состоянии и собственники других помещений против оборудования отдельного входа. Судом иск «Вангард» удовлетворен частично, в части установления сервитута на коридор и общий вход, так как было доказано, что иной возможности использовать свое имущество у истца нет; в остальной части иска было оказано. Получается, что суд снова отказал в установлении сервитута на туалет.
И снова, при покупке помещений в договоре купли-продажи не были учтены элементарные вещи — проход к помещению истца и осуществление сотрудниками истца бытовых нужд, так как они связаны с исполнением трудовых обязанностей (статья 22 ТК РФ) [5]. Получается, что снова отсутствует диалог между продавцом и покупателем или группой покупателей, разводящий соседей по разные стороны и обязывающий стороны обращаться в суд за помощью в, казалось бы, не сложных взаимоотношениях.
Как следует из двух приведенных выше дел по замыслу законодателя — сервитут может быть установлен только в том случае, если без него невозможно использовать принадлежащее на праве собственности имущество по назначению. И, все же, в первую очередь, сервитут, как следует из статьи 274 ГК РФ [1] может устанавливаться на земельные участки, и только логикой статьи 277 ГК РФ [1] может быть распространен на здания и сооружения.
Если внимательно вчитаться в норму указанную в пункте 3 статьи 274 ГК РФ [1], то институт сервитута не должен реализовываться судом, нельзя обязывать стороны идти на компромисс, ведь компромисс — это, в первую очередь, добровольное желание. Сервитут — это особые отношения, требующие доброго отношения к соседям.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015) <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Определение Верховного суда Республики Карелия от 05.07.2011 по делу N 33–1910/2011 Решение районного суда об отказе в удовлетворении требования об установлении сервитута оставлено без изменения, поскольку в нежилых помещениях, принадлежащих истцу, возможно устройство санузла в соответствии со строительными нормами и правилами, а помещение туалета, на который истец просит установить сервитут, находится в собственности ответчика, не является общим имуществом, при этом ответчик согласна на заключение с истцом договора аренды помещения туалета. <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
4. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 N Ф08–650/08 по делу N А53–1803/2007-С2–41 Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
5. «Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 06.04.2015) <Электронный ресурс>Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
6. Ананьев А. Г. К вопросу об основаниях возникновения сервитутных отношений. //Юридическая наука. № 2, 2012 — С.44.
